비교 방법. 부동산의 가치를 결정하는 방법

부동산 감정 평가 업무의 분야에서 세계 실제로 세 가지 방법을 사용 :

• 비교 또는 시장;
• 비싼;
• 수익성.

방법의 선택은 특정 주변 개발 평가의 대상과 실제 상황에 따라 달라집니다 부동산의 유형입니다. 그러나, 가장 신뢰할 수있는 방법은 아직 평가 값을 결정하는 비교 방법으로 간주된다.

비교 평가의 기본 원칙

비교 방법 - 재산의 시장 가치를 결정하는 기술의 집합. 유사한 객체와 비교 예상 속성입니다.

다음과 같은 원칙에 따라 평가의 기초 :

• 수요와 공급. 이 두 지표는 불가분의 제안 제한된 수의 특정 요구를 제기, 연결,되고 반대로, 더 많은 이벤트, 덜 요구한다.
• 대체. 나도 구매자는 경우 유사한 특성을 가진 자산 가치가 적은 높은 가격을 지불하지 않습니다.

시장 가치의 개념은 균형 가격의 개념과 거의 동일하다. 평형 가격은 - 양적 특성과 비교되는 프로젝트에 대한 수요와 공급을 결정하는 가격 요소의 집합입니다.

비교 대상의 선택을위한 주요 기준은 부동산의 가치를 결정하는

비교 분석, 다수의 고려, 및 그들의 조합이 무한대 거의 동일한 요소된다. 따라서, 가격에 직접적인 영향을 미치는 요인의 특정 번호로 제한 분석입니다.

요소를 비교. 오른쪽으로

모든 방해물이나 노예는 추정 물체의 비용의 감소로 이어집니다. 즉, 소유권의 권리의 제한 - 가격을 줄이는 것입니다. 객체가 반대로 단점, 가격이없는 비교 객체에 비해 추정되는 경우, 증가한다.

토지 지역권의 가용성을 - 유일한 스텝 다운 요소가 아닙니다. 가치를 평가하는 것은 매우 중요하다에서, 토지 또는 임대 할 수있는 권리, 영구적으로 사용할 수의 소유권을 전송합니다. 마지막 두 규칙이 요인을 낮추는에 적용됩니다. 이 땅이 더 그것을 다루는 특정 제한이 있는지 여부를 매우 중요합니다.

판매 조건

평가 목적은 정말 판매의 독특한 기능을 가지고있는 경우 이러한 조건이 고려됩니다.

낮추는 요인이 파산을 포함하는 객체 부동산 시장의 노출 시간이 확실히 유사한 물체에 비해 떨어지기 때문에, 서둘러 판매자는 구매 및 판매 거래를 확인합니다.

중대한 영향력 및 관련 커뮤니케이션, 협력의 평가하지만, 이러한 위험을 평가하기는 어렵다.

구매자와 판매자가 임대 관계를 관련, 세금 납부에 저장하기 위해, 그들 사이의 매매 계약을 체결 할 계획 경우, 물론, 예상 비용은 낮을 것이다. 이 경우 동기 부여, 한 - 거래의 당사자가 아닌 다른 시장 관계에 의해 연결되어있는, 따라서 판매자는 실제로 구매자에게 준다. 이러한 상황 트랜잭션이 옵션의 조건에있을 것입니다 경우.

인프라 개발에 대한 국가 보조금을받을 전망을 가져올 수있는 주거용 부동산의 평가 가치를 증가합니다. 주장 우대 대출의 크기는 보조금과 시장 대출의 차이에서 결정된다.

시장 상황

유사한 특성 및 전문가에 대한 시장 가격 사이에 상당한 차이가있는 경우 마이너스 측에 사용할 수 있습니다.

평가할 때 기능을 변경하는 것은 또한 수요와 공급에 미치는 영향으로 고려 될 수있다.

사이트 위치 부동산

(땅에) 물리적 요인

토지를 평가하는 비교 방법은 객체 속성의 수집 특성을 포함한다 :

• 크기;
• 모양;
• 지질학;
• 지형;
• 요철이 제거되어 있는지, 식생 해제 여부이다 준비의 단계;
• 품질 지표 토양.

가장 주목할만한 언덕이나 경사, 바위 또는 도랑의 유무이다. 중요한 것은, 지구의 일부 수용력, 강도, 지하수의 존재. 미네랄의 발생 가능성에 대한 정보가있는 경우는 매우 중요하다. 정보가 확인되면, 땅은 미래에 부담을해야합니다.

객체의 일반 특성을 평가한다

시장 비교 방법 - 시설의 비용을 증가 특성에 대한 연구. 이들은 다음을 포함한다 :

• 건물이나 건물의 크기;
• 고층 건물;
• 및 보조 설비의 존재 영역;
• 천장 높이입니다.

중요 현대하고 더 신뢰할 수있는 건물, 속성의 높은 값을 내장되는 소재입니다. 마지막으로 비용과 건물의 전체적인 모양, 수리 및 쉬운 항목의 존재. 마당에서 입력하면, 스텝 다운 요소가 될 것입니다.

유지 보수의 부족 - 개정 할 수있는 기회입니다 평가 보고서를. 이 계산은 계정에 건설 또는 수리에 사용 된 투자에서 파생 된 혜택을 복용, 보수 또는 복원 작업의 비용의 값에 이루어진다.

경제의 힘

부동산의 비교 접근 방법은 - 그것은 작동 중에 에너지 자원에 계정 가능한 비용 절감으로하고있다. 유틸리티 비용의 지속적인 증가는 사람들이 지속적으로 대체 에너지 자원의 절약과 사용에 대해 생각하게한다.

객체가 더리스 취득하는 경우 특히,이 요인은 중요하다. 부동산 임대에서 당기 순이익 자본의 반환의 크기가 작은 건물이나 실내의 작업에 사용되는 비용, 소득의 비율이 클수록.

이 범주에는 열 손실 이벤트가 개최됩니다 최소화하기 위해 여부, 미터의 유무를 측정하기 위해 적용됩니다.

다른 지표

평가는 서비스의 요소의 유무를 고려를 포함한다. 간단한 예 - 엘리베이터 집에 여부가있는 경우. 통신의 전부 또는 일부 부재의 존재는, 더 로컬 시스템에 연결된다. 너무 많은 단점이 경우, 보정은 하방으로 수행된다. 부동산 평가는 지표의 다양한 여전히 개최됩니다.

정착의 단계

모든 계산에 대한 오픈 소스 정보의 비교 접근 방식을 기반으로하는 유사한 부동산 거래와 최근 실시했다.

평가 단계 :

1. 최근에 판매 된 비교 대상을 식별하는 특정 부동산 부문에서 유사한 제안의 연구.
2. 수집 된 정보는 개별적으로 분석되고 각 문장은 예상 부동산 속성과 비교됩니다.
3. 절연 가격 특성, 평가 보고서에 개정.

조정 된 가격과 비교 접근의 최종 값의 추정의 화해.

장점 비교 방법

우선, 방법은 가능한 단지 전형적인 구매자와 판매자의 의견을 반영 할 수 있습니다.

평가는 계정 금융 조건의 변화, 그리고 심지어는 인플레이션을 고려, 현재의 가격에 반영됩니다. 평가는 항상 정적으로 접지된다.

특정 속성을 평가하기 위해서는 부동산 시장의 모든 것을 배울 필요가 없습니다,하지만 비슷한 객체. 이 기술은 신뢰할 수있는 결과로, 매우 간단합니다.

...과 단점

• 실제 가격을 설정하는 것은 매우 어렵다.
• 부동산 시장의 활성과 안정성에 완전 의존.
• 유사한 객체 판매면에서 상당히 상이 데이터 조화의 복잡성.

결론적으로

부동산의 평가에서 비교 방법의 본질은 구매자와 판매자 모두를 이해합니다. 이 기술은 당사자가 부동산 시장을 탐구하고이 손실되지 않도록 할 수 있습니다. 평가는 이미 완료 트랜잭션을 기반으로 또는 다른 판매자를 제공 할 수있다. 어떤 경우에, 비교 방법 - 체계화 및 유사한 성질의 데이터의 비교. 비교를 위해 유사한 항목의 선택이 고려 담보 발작의 위협과 특별하거나 특이한 요소를 걸린 중요한 것은, 법률 및 지역 수준에서 규제, 또는 실패의 변화는 대출 계약, 강박의 요소의 존재를 준수합니다.